An der Oberfläche ist es vielleicht nicht klingen, als ob Zwangsvollstreckungen profitabel sind, insbesondere, wenn die Bank ihre Bestände auf dem freien Markt zu verkaufen für den Betrag, der einmal an die Bank von der früheren Hypothekenschuldner geschuldeten will. Allerdings, hier sind mindestens zwei Gründe, warum ein REO profitabel sein zu können:
- Wenn zwei Darlehen an das Eigentum (das ist häufig in diesen Tagen) gesichert wurden, die zweite Kreditgeber manchmal nicht auszuschließen. Wenn der zweite Kreditgeber nicht tut die Nachzahlungen auf die erste Kreditgeber und beginnt seine eigenen Zwangsversteigerungsverfahren, bekommt die zweite Kreditgeber in der Abschottung ausgelöscht. Viele zweite Hypotheken umfassen 20% oder mehr des ursprünglichen Marktwert .
- Die Bank will sich nicht auf sein Inventar zu sitzen. Da es nicht erhalten haben, das Mindestgebot von einem Investor oder Käufer von Eigenheimen während der Zwangsversteigerung im Gerichtsgebäude, wird die Bank wahrscheinlich Preis, REO Zuhause für weniger, nur um es loszuwerden.
REO Listing Agents
Es gibt viele Orte online zur Verfügung Zwangsversteigerungen finden . Allerdings können Sie diese ebenfalls in MLS . Wenn Sie Ihr fragen Käufers Agent MLS für die Suche "REOs," werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass eine sehr kleine Handvoll von Immobilienmaklern in Listing REOs spezialisieren zum Verkauf in Ihrer Nähe.
Hier sind einige Tipps zu REO Auflistung Agenten:
- Die meisten REO Auflistung Agenten Liste nur REOs, keine andere Art der Immobilie.
- REO Auflistung Agenten oft Rabatte an die Banken im Gegenzug für sein Geschäft, weil diese Mittel im Volumen umzugehen.
- REO Auflistung Agenten Geld verdienen durch den Verkauf eine Menge REOs oder Betriebssystem wie ein Dual-Agent. Unter Dual-Agentur , die REO Listing Agent verdienen sowohl die Liste der Kommission und den Käufer Provision.
- Um zu gewinnen Käufer Agenten bieten viele Banken einen größeren Prozentsatz der Provision an den Käufer der Agent während die Abzinsung der Auflistung Provision.
- REO Auflistung Agenten im Allgemeinen für den Verkäufer, nicht der Käufer.
- REO Auflistung Agenten sind in der Regel top-produzierende Agenten wegen des Geschäftsvolumens die sie durchführen.
- Einige REO Auflistung Agenten sind so beschäftigt, dass sie Mitarbeiter einstellen, um Feld nennt. Viele geben nicht ihre private Handy-Nummer, die die Kommunikation erschweren können.
Mieten Sie einen Käufer-Agent
Sofern Sie direkte Erfahrung in Verhandlungen mit Banken haben, können Sie bessere Vertretung durch empfangen Einstellung Ihrer eigenen Käufer-Agent . Bevor Sie einen Agenten auswählen und entscheiden, mehrere und Interviews der Makler eine gute Passform zu finden.
- Käufer Agenten haben eine treuhänderische Verantwortung, um Ihre Interessen zu schützen.
- Käufer Agenten repräsentieren nicht die Verkäufer.
- Käufer Agenten sind in der Regel vom Verkäufer bezahlt.
- Käufer Agenten können Sie auffordern, ein Zeichen des Käufers Maklervertrag , die das Layout werden die Agenten Aufgaben auf Sie und geben Sie wer zahlt die Provision .
- Mieten Sie sich ein Käufer Agenten, der Erfahrung im Umgang mit REOs hat.
Verhandeln mit REOs
Wenn die Liste ist relativ neu auf dem Markt, ist es sehr gut möglich, dass die Bank nicht viel abweichen von ihrer Preisvorstellung. Sie haben eine größere Verhandlungsmacht, wenn Sie Angebote machen auf Häuser, die auf dem Markt für länger als 30 Tage sind. Hier sind weitere Tipps:
- Banken verhandeln bulk-Rate Rabatte mit Titel und Escrow-Unternehmen. Wenn Sie die Bank-Titel / Treuhandgesellschaft Gebrauch machen möchten, überprüfen Sie die Gebühren die Unternehmen in Rechnung stellt. Im Allgemeinen werden Gebühren von der Bank nicht bezahlt, aber zu Lasten des Käufers höher sein, weil Titel und Escrow oft bis diese Rabatte durch die Erhebung von Käufer mehr.
- Viele Banken ziehen weg von der Zahlung von typischen Kosten schließen für den Käufer. Einige Gebühren wie Grunderwerbsteuer, Landkreis und Staat Gebühren sind durch den Käufer und nicht der Bank getragen. Banken oft nicht bezahlen Schädling berichtet , Reparaturen oder nach Hause Garantie Pläne .
- Einige Banken werden nicht unterschreiben, Gegenangebot , bis alle Begriffe gegenseitig zwischen den Parteien mündlich vereinbart werden.
- Erwarten Sie die Bank ihre eigenen zeichnen Kaufvertrag oder ein Nachtrag zu Ihrem Standard-Kaufvertrag. Lesen Sie es gründlich und fragen Sie ein Immobilien-Anwalt um Rat, wenn Sie es nicht verstehen. Sie können darauf wetten, die Bank der Anwalt verfasste diesen Vertrag, und es ist nicht zu Ihren Gunsten.
- Wenn die Bank nicht vom Fleck wird und Sie erhalten eine Ablehnung bieten , warten weitere 30 Tage und dann erneut Ihr ursprüngliches Angebot, mit dem ursprünglichen Datum abgehakt und Ihr neues Datum eingefügt.
- Vielleicht warten Sie 10 Tage auf eine Antwort auf Ihr Angebot aus der Bank. Seien Sie geduldig.
- Die Bank kann für Sie zu bitten, einen Kredit Antrag einreichen, damit es können Vorauswahl, aber Sie sind nicht verpflichtet, Ihr Darlehen von dieser Bank erhalten.
- Wenn Sie sich nicht von der vorgegebenen Frist schließen kann, kann die Bank Ihnen eine Strafe für jeden Tag passieren Sie zu diesem Zeitpunkt. Stellen Sie sicher, Sie haben eine Kredit preapproval Brief von deiner eigenen Kreditgeber vor Abgabe eines Angebots, und erhalten Sie Gewissheit, dass Sie die Finanzierung von Ihrem Kreditgeber erhalten, ohne in unerwarteten Verzögerungen.
- Sie werden wahrscheinlich aufgefordert, das Haus zu kaufen "wie es ist." Es gibt Nachteile zu kaufen Zwangsversteigerungen . Machen Sie Ihr Angebot vorbehaltlich einer Prüfung nach Hause . Manche Verkäufer in Verzug Streifen Vermögenswerte von Abschottung Häuser .
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Mitarbeiter an Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.